다가구주택, 복수 임차인 위험임대인에 적극적 자료 요청 필요등기부등본 확인·보험 들어도보증금 100% 보장받기 어려워싼 이유 설명 부족할 때 의심을
“다세대주택인지 다가구주택인지를 먼저 확인하시는 게 좋습니다.”
지난달 28일 만난 김학재 변호사(46)에게 학생들이 자취방을 구할 때 보증금을 떼이지 않으려면 어떤 것들을 확인해야 하는지 묻자 그는 이렇게 답했다.
호실당 등기가 이뤄지는 다세대주택은 해당 호실에 다른 세입자가 있을 가능성이 작다. 그러나 건물 전체 또는 층 전체가 통째로 하나의 등기로만 기록되는 다가구주택은 복수의 임차인이 존재할 수 있다. 김 변호사는 이 때문에 보증금을 떼일 위험이 그만큼 크다고 했다.
“다가구주택은 한 층에 여러 명의 세입자를 받는 경우는 물론 한 호실을 나누어서 세입자를 받는 이른바 ‘쪼개기 임대’가 많이 이뤄져요. 그래서 전입신고를 하고 확정일자를 받아놔도 보증금을 되찾기 어려울 수 있어요. 본인보다 확정일자가 앞서는 세입자나 우선변제권이 있는 소액임차인이 많으면 집이 경매에 넘어갔을 때 그들이 먼저 보증금을 돌려받거든요. 그래서 본인의 몫이 남지 않을 가능성이 큽니다.”
김 변호사는 최근 책 <임대차 분쟁 판례로 끝내기>를 냈다. 학생들이 자취방을 구하다 문제를 겪는 경우를 자주 접한 게 계기였다. 그는 이른바 ‘대학가 변호사’다. 그의 사무실은 서울의 한 대학가에 있다. 학생 시절 이 주변에서 지냈던 경험이 이곳에 자리를 잡게 했다.
“오래된 건물이나 빌라가 많은 대학가 주변의 특성상 이런 부분에서 도움이 필요한 학생이나 주민들이 많다는 것을 알고 있었거든요.”
특히 주머니가 얇은 학생들은 빌라나 고시원 등 상대적으로 저렴한 다가구주택에서 자취방을 구할 수밖에 없다 보니 보증금을 지키기가 더 쉽지 않은 면이 있다고 했다.
“등기부로 권리관계가 비교적 잘 드러나는 다세대주택에 비해 다가구주택은 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 떼도 소액임차인을 다 파악할 수 없다”며 “소액임차인은 확정일자 시점과 관계없이 보증금 일부를 먼저 변제받을 수 있어 확정일자를 늦게 받는 경우가 많기 때문”이라고 했다. 즉 “결국 임대인이 말해주지 않는 이상 자신보다 먼저 보증금을 받아갈 임차인의 존재를 정확히 알 방법이 없는 게 현실”이라는 것이다.
그는 그래서 임대인에게 자료나 확인 요구를 적극적으로 할 필요가 있다고 했다. 특히 답변을 구두가 아닌 서면이나 e메일을 통해 받으라고 했다. “사실대로 답을 해준다는 보장은 없죠. 다만 집주인이 거짓 답변을 문서로 만들 경우 그게 나중에 사기죄로 처벌되는 근거 자료가 될 수 있습니다. 그래서 웬만해선 쉽사리 거짓 자료를 주지는 못합니다.”
이게 일종의 ‘탐침’ 역할을 한다고 했다. 답변서나 자료 제출을 거부한다면 가급적 계약을 하지 않는 게 좋다는 의미다. “뭔가 부담스러운 부분이 있을 가능성이 크다는 얘기예요. 떳떳한 임대인이라면 오히려 먼저 공개하는 경우도 적지 않습니다. 요새는요.”
임대인이 법인인 경우, 또 임대 물건에 신탁 등기가 돼 있는 경우도 주의가 필요하다고 했다. “법인은 돈이 없는 경우가 많습니다. 대표자 등 개인이 대신 책임을 지지도 않아요. 신탁된 물건은 신탁회사가 소유권자라도 보증금 반환 의무는 지지 않는 경우도 있습니다.”
저당권 설정이 많은 집이라면 경매에 넘어갔을 때 보증금을 되찾지 못할 수도 있으니 보증금 회수 가능 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다고 했다. 그는 등기부등본을 살펴보고, 주민센터에서 확정일자 발급 현황을 떼어보고, 임대인에게 정확한 정보를 서면 요구하며, 보증보험에 가입한 뒤, 전입과 동시에 확정일자를 받는 게 ‘기본 중의 기본’이라고 했다. 그러나 이렇게 한다 해도 보증금을 100% 지킨다는 보장은 없는 게 현실이라고 했다.
그래서 가장 중요한 원칙을 명심할 필요가 있다고 했다. “좋은 방은 쌀 리가 없다”는 것이다.
“가장 위험한 물건은 ‘물건은 좋은데 가격은 싸고, 싼 이유에 대한 설명은 부족한 물건’이에요. 욕심이 판단력을 흐리게 만드는 경우가 꽤 있습니다.”
헬스장에서 몸을 풀던 중 바닥에 고정되지 않은 운동기구가 넘어져 다친 이용자에게 헬스장 운영자가 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 다만 법원은 이용자에게도 과실이 있다고 보고 운영자의 배상 책임을 50%로 제한했다.
대한법률구조공단은 헬스장 이용자 A씨를 대리해 낸 손해배상 청구 소송에서 인천지법이 헬스장 운영자의 안전관리 의무 위반에 따른 배상 책임을 인정했다고 4일 밝혔다.
A씨는 지난해 5월 한 헬스장에서 운동을 시작하기 전 복근 운동기구인 ‘행잉 레그레이즈’의 측면 프레임을 잡고 스트레칭했다. 이 과정에서 기구가 A씨 쪽으로 넘어졌다.
해당 기구는 바닥에 볼트 등으로 고정돼 있지 않았다. 대형 철제 운동기구에 깔린 A씨는 가슴뼈가 부러지는 등 다쳐 병원에 입원했다.
이번 소송의 쟁점은 바닥에 고정하지 않은 운동기구를 민법상 공작물의 설치·보존상 하자로 볼 수 있는지와 기구를 본래 용도와 다르게 사용한 이용자의 과실을 어느 정도 반영할지였다.
공단은 헬스장 운영자가 대형 운동기구가 넘어지거나 추락해 이용자가 다치지 않도록 기구를 바닥에 단단히 고정했어야 한다고 주장했다. 위험을 미리 막아야 할 안전배려의무와 시설물을 안전하게 관리할 책임을 다하지 않았다는 것이다.
헬스장 운영자는 A씨가 기구의 측면을 붙잡아 당기며 스트레칭한 것은 통상적인 사용법을 벗어난 행동이라며 사고 책임이 A씨에게 있다고 맞섰다.
법원은 헬스장 이용자가 운동기구를 붙잡고 스트레칭하는 것은 충분히 예상할 수 있는 행동이라고 판단했다. 운영자가 기구를 바닥에 고정하거나 이용자에게 위험을 알리는 등 안전조치를 해야 했다는 것이다.
다만 A씨도 기구를 통상적인 방법과 다르게 사용했고 기구가 안전하게 고정됐는지 충분히 확인하지 않은 과실이 있다며 운영자의 책임을 50%로 제한했다.
소송을 맡은 최원준 공단 인천지부 변호사는 “체육시설 운영자가 이용자의 행동을 예상해 운동기구를 고정하는 등 적극적으로 안전을 관리해야 한다는 점을 확인한 판결”이라고 말했다.
올해 상반기 국내에 신규등록된 자동차 10대 중 6대가 친환경차인 것으로 나타났다. 정부의 전기차 보조금 조기 집행과 중동전쟁으로 인한 고유가 상황 등 외부·정책 요인이 맞물린 영향으로 분석된다. 중국산 전기차의 유입이 빠르게 확대되는 상황에서 국내 제조 기반을 보호할 필요가 있다는 지적이 나온다.
한국자동차모빌리티산업협회(KAMA)는 4일 발간한 ‘2026년 상반기 국내 자동차 신규등록현황 분석’ 보고서에서 상반기 국내 자동차 신규 등록 대수가 지난해 상반기보다 1.3% 늘어난 총 85만636대를 기록했다고 밝혔다. 정부 전기차 보조금 조기 집행과 개별소비세 감면 일몰 전 출고 집중, 법인·대여사업자 수요 확대 등이 시장을 방어했다고 KAMA는 분석했다.
동력원별로는 친환경차의 신규등록 비중이 지난해 상반기 46.1%에서 올 상반기 57.8%로 늘었다. 특히 전기차(BEV)는 전기차 전환지원금 신설과 고유가 등 영향으로 113.6% 늘어난 19만8509대가 등록했다. 하이브리드차(HEV)의 신규등록 대수는 28만9814대로 전체 34.1%를, 수소 전기 차량은 3175대로 0.4%를 차지했다.
반면 순수 내연기관차의 판매 비중은 지난해 상반기 53.7%에서 올 상반기 42%로 줄었다. 그 중에서도 디젤차는 승용 트림 폐지·일부 차종의 공급 제한으로 59.5% 줄었다.
수입차 시장도 전기차 유입 영향으로 지난해 같은 기간보다 30% 늘면서 국내 시장의 22.7%를 차지했다. 테슬라 중국산 모델, 비야디(BYD), 폴스타 등 중국 생산 프리미엄·보급형 전기차 유입이 늘어난 영향이 컸다. 중국은 올 상반기 국내 등록 수입차 중 41.2%를 차지해 수입차 점유율 1위에 올랐다. 기존 1위였던 독일(30.1%)은 1위 자리를 뺏기고 뒤로 밀렸다.
이 밖에 상반기 신차 판매의 주요 특징 중 하나로 ‘개인구매자 수요가 줄고, 법인·대여사업자 수요가 늘어난 점’ 등이 꼽혔다. 고금리와 가계부채로 개인의 구매 부담이 늘면서다. 개인구매는 지난해 상반기보다 3.3% 감소했지만, 법인·대여사업자 구매는 10.5% 늘어난 29만6747대로 나타났다.
KAMA 관계자는 “중국산 전기차 유입은 가격 하락 등 긍정적 측면도 있지만 국내 제조 기반을 위축시킨다”며 “국산차 가격 경쟁력 확보와 생태계 보호책이 필요하다”고 말했다.

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