구리학교폭력변호사 50대 A씨는 2018년 한 증권사에서 “부동산에 투자하기 때문에 원금 손실 걱정을 안 해도 된다. 안전하다”는 직원 설명을 듣고 원금 3000만원을 투자했다. 하지만 A씨의 원금은 최근 전액 손실이 잠정 확정됐고 A씨는 금융감독원에 민원을 제기했다.
금감원은 증권사의 불완전 판매를 인정하고 증권사에 원금 일부를 손해배상하라고 지도했다.
금감원은 안전하다고 생각하기 쉬운 부동산 펀드 투자라고 하더라도 원금을 잃을 수 있다며 투자자 유의사항을 10일 발표했다.
금감원에 따르면 해외부동산 펀드는 보통 현지 금융회사 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용된다. 선순위 대출 만기까지 대출 상환이 이뤄지지 않으면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산이 강제 매각될 수 있고, 이 과정에서 부동산 가격이 조금만 내려도 투자 원금을 모두 잃을 수 있다. A씨가 투자한 상품도 이 같은 후순위 구조여서 원금이 모두 날아갔다.
배당금 지급이 중단될 수도 있다. 현지 대출 약정에 따라 임대 수익이 투자자가 아닌 선순위 채권자에게 우선 지급되도록 설계된 경우, 주택담보인정비율(LTV)을 초과하거나 공실률이 오르면 배당금은 지급되지 않는다. “매년 6% 확정 이자가 지급되는 상품”이라는 설명을 듣고 가입했다가 배당금이 지급되지 않은 사례가 금감원에 접수됐다.
부동산 펀드는 투자금 회수가 어려울 수 있는 점도 유의해야 한다. 만기 전까지 투자금 회수를 제한하는 ‘환매금지형’ 펀드로 설정하는 경우가 많아서다. 펀드 만기가 도래해도 부동산 매각 절차 과정에서 투자금 회수가 지연될 수도 있다고 금감원은 설명했다. 펀드 만기가 연장되면 공실 위험이 커질 수 있고, 이는 원금 손실 가능성으로 이어진다.
금감원 관계자는 “상품 구조상 국내부동산 펀드도 다르지 않아 주의가 필요하다”며 “원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다”고 말했다.
오는 10월 시행하는 개정 형사소송법에 신설된 ‘수사기록 열람·등사(복사)’ 관련 처벌 규정이 피해자의 문제 제기를 막는 데 악용될 수 있다는 우려가 나온다. 피해자는 확보한 수사기록을 언론에 제보하면 처벌받을 수 있기 때문이다.
11일 개정 형사소송법 제245조의 12를 보면, 고소인 등은 이의신청을 위해 수사 기록의 열람·등사를 사법경찰관이나 검사에게 신청할 수 있다. 이때 사법경찰관과 검사는 “필요하다고 인정하는 경우”에 등사를 허가해야 한다. 수사기관이 사건 불송치 결정을 내린 이후 고소·고발인 등은 이의신청을 할 때 사건기록을 열람·등사할 수 있는 것이다.
다만 수사기관은 “수사 관계 기록의 사용 목적을 제한하거나 적당하다고 인정하는 조건”을 붙일 수 있다. 사용 목적이나 조건을 위반해 다른 사람에게 수사기록을 교부·제시하면 1년 이하의 징역이나 500만원 이하의 벌금에 처할 수 있다. 피해자가 이의신청 과정에서 알게 된 수사 관련 내용을 외부에 알리면 처벌하겠다는 뜻이다. 가해자의 진술뿐만 아니라 수사기관이 제시한 물증, 정황증거 등을 포괄한다.
법조계에서는 이 조항이 피해자들의 목소리를 위축시킬 것이란 비판이 나온다. ‘황의조 불법촬영’ 사건 등 여성 대상 폭력 사건에서 피해자들을 대리해온 이은의 변호사는 “이 조항은 목적 자체가 피해자 입막음”이라면서 “피해자나 피해자의 조력자 입장에선 이 규정 때문에 공격받을 수 있다는 생각이 들면, 운신하기 어렵게 된다. 더 고립될 것”이라고 말했다. 가해자가 거짓 진술을 하거나 모순된 논리를 편 사실을 알게 되더라도 처벌이 두려워 이를 언론에 알릴 수 없게 된다는 것이다.
검찰개혁추진단 자문위원을 지낸 양홍석 변호사(법무법인 이공)도 “피해자 입장에서 수사의 계기와 돌파구가 됐던 언론 제보가 어렵게 됐다”며 우려를 표했다. 그는 “피해자들이 피해를 호소하더라도 자료를 기자에게 직접 보여줄 수 없게 됐다”며 “피해자의 주장이 사실임을 증명하기 어려우니 보도 자체가 안될 것”이라고 했다.
해당 법이 시행되면 사법경찰관의 수사에 대한 견제 기능이 약화할 가능성도 있다. 고소인 등이 기록 열람을 통해 수사의 미진함이나 과잉·조작 수사 정황을 확인하더라도, 이를 외부에 알릴 수 없기 때문이다. 경찰이 열람 여부를 허가할 수 있고, 열람·등사에 붙일 수 있는 조건의 기준도 모호해 지나치게 수사 편의적이라는 비판도 나온다.
양 변호사는 “열람·등사를 거부하거나 제한했을 때 이에 대한 이의절차가 없는 것도 큰 문제”라고 말했다. 그는 “행정소송을 하더라도 이의신청 기간이 3개월로 제한돼 있는데, 이 기간 안에 재판이 안 끝난다”라며 “결국 사법경찰관의 처분을 종국 처분으로 만드는 것”이라고 했다.
한국에서 ‘아파트’라는 단어의 상징성은 꽤 크다. 단순히 한국의 대표 주거 유형이라는 의미를 넘어 시대의 욕망을 반영하기 때문이다. 가령 지난해 최고의 화제작 중 하나였던 JTBC 드라마 <서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기>는 이른바 ‘성공한 중산층의 기준’으로서 아파트를 그려냈다. 성실한 근속 끝에 쉰 살 넘어 마련한 서울의 자가 아파트는, 주인공 김낙수(류승룡)에게 “인생의 트로피”와도 같았다. 그리고 드라마는 점차 ‘서울’ ‘자가’ ‘대기업’ ‘부장’이라는 김낙수의 타이틀이 하나씩 무너지는 전개를 통해, 중산층의 이상적인 모델하우스로서 기능하던 아파트의 한 시대가 저물었음을 풍자한다.
아파트에 담긴 시대의 욕망과 그 변화를 엿볼 수 있는 좀 더 직관적인 예시도 있다. 제목 자체가 <아파트>인 두 편의 드라마 얘기다. 한 편은 1995년 MBC에서 방영된 주말드라마, 또 한 편은 지난달 11일 방영을 시작한 JTBC 토일드라마다.
서울의 한 서민 아파트를 배경으로 한 1995년 작 <아파트>는 네 가정의 이야기를 중심으로 한 코믹 홈드라마다. 전형적인 중산층 가정, 퇴직 세대 가정, 신세대 신혼부부 가정, 그리고 싱글 여성들의 공동 주거 가정이 주요 가구 형태로 등장한다. 이전 시대의 홈드라마에서 주로 묘사되는 전통적인 대가족 형태를 벗어나, 다변화하고 있는 가족 구조의 현주소가 현대적 삶의 공간인 아파트를 통해 잘 그려져 있다. 이는 가족 형태의 차이보다 구성원들의 가치관 충돌을 통해 주로 나타난다.
예컨대 퇴직 세대 가정에서 전직 대기업 임원 출신 한범수(오지명)는 엄격하고 권위적인 ‘꼰대’ 가장으로, 엉뚱하고 자유분방한 아들 한판(변우민)과 자주 부딪친다. 세대 갈등의 성격도 있겠지만, 둘의 가치관 차이가 더 강조된다. 같은 세대 동거인인 나홍두(채시라)와 차나리(최진실)도 마찬가지다. 홍두가 일을 중시하는 독립적 성격이라면, 나리는 결혼을 더 중시하는 보수적 성격이다. 여기에 가부장적인 남편에게 피로를 느끼는 전업주부 지경(원미경), 순정(박원숙)의 이야기도 더해진다. 이 시대의 아파트는 전통적인 가족 질서에서 벗어나 자신의 삶을 추구하고자 하는, 다양한 욕망의 집합소에 가깝다.
그런가 하면, 현재 방영 중인 <아파트>는 2000년대 이후 아파트의 브랜드화, 고급화 트렌드를 반영한다. 드라마는 ‘트루밸류 스테이트’라는 이름을 지닌 수도권 신도시의 고급 대단지 아파트를 배경으로 삼는다. 소위 ‘눈먼 돈’이라 불리는 거액의 아파트 장기수선충당금을 노리고 입주자대표 회장직에 도전한 전직 조폭 박해강(지성)이 그곳에 은폐된 비리를 목격하고 타파해가는 것이 중심 줄거리다.
이 작품에서 가장 돋보이는 것은 아파트의 수직적 서열화라는 특성이다. 1995년 작의 복도식 구조와 달리 고층이 강조되는 외관부터가 이를 잘 반영한다. 실제로 트루밸류 스테이트의 최상위 펜트하우스에는 아파트를 둘러싼 모든 비리의 설계자가 거주 중이다. 아파트 커뮤니티 시설 이용을 둘러싸고 불거진 분양 세대와 임대 세대의 갈등 역시 서열화를 잘 보여준다. 겉으로는 ‘소셜 믹스’를 내세우지만, 거주민들 사이에서는 세대의 성격, 평수, 층수, 소유한 차의 브랜드 등 여러 지표를 통해 구별짓기가 일상화되어 있다. 요컨대 JTBC <아파트>는 최고의 ‘밸류’가 오직 자산의 크기인 시대의 욕망을 나타낸다. 불과 30년 사이에 아파트는 고급화되었지만, 구성원들의 욕망은 더욱 납작해졌다.

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