포항이혼전문변호사 정부가 13일 2030년까지 12만가구 착공 계획을 담아 발표한 ‘주택 신속공급 방안’을 두고는 ‘물량’ 자체보다는 ‘실행력’이 관건이라는 평가가 나온다. 실행력이 담보된다면 기존 대책보다는 현실적이라는 것이다. 다만 착공과 입주까지 상당히 시간이 걸려 단기간에 빠르게 부동산 가격을 안정시키기는 어려울 것이라는 지적도 나온다.
매년 27만가구씩 5년간 135만가구 착공을 내세운 2025년 9·7대책, 수도권 공공부지를 활용해 도심 주택 6만가구 공급 계획인 지난 1·29대책까지 합하면 현 정부 임기인 2030년까지 착공 계획은 150만가구가 넘는다. 그러나 지난해 실제 착공량은 최근 10년 평균치(5만6000가구)의 25% 수준에 그쳤다. 착공이 빠르게 되지 않으면서 공급 불안은 확산됐다.
이날 나온 대책을 두고 부동산시장 전문가들은 공급 기반 정상화 유도했다고 평가를 하면서도 빠른 시일 내 가격을 안정시키는 효과는 제한적일 것이라고 봤다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이미 진행 중인 3기 신도시와 공공택지의 착공을 앞당기는 것이 실제 체감으로 이어질 가능성이 높다는 점에서 긍정적”이라면서도 “서울 핵심지역의 공급 부족이 계속돼 가격 상승 압력이 사라지기는 어렵기 때문에 실제로 얼마나 빨리 착공하고 언제 입주할 수 있는지가 관건”이라고 짚었다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “단순 신규 물량 제시에 그치지 않고 PF(프로젝트 파이낸싱)·정비사업 이주비 등 실제 착공을 지연시킨 병목을 손보려 했다는 점에서 이전 공급대책보다 실행 측면이 강화됐다”면서 “단기 가격 안정보다는 2027년 이후 정비사업 등 민간 착공 회복을 유도하고 비아파트 등의 공급 기반을 정상화하는 성격이 강하다”고 평가했다.
정부가 대규모 주택 공급이 필요한 명분으로 ‘전월세시장 안정’을 앞세웠지만, 정작 정비사업 활성화 등 공급 대책과 상충한다는 지적도 나온다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “신축 입주물량이 부족한 시기에 대규모 이주·철거가 겹치고, 비거주 1주택자가 실거주로 전환하는 흐름이 더해지면 전월세 변동성이 커질 수 있다”고 말했다.
조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “정비사업 쪽 민원을 다 해결해주면서 기존 저렴한 주택들이 전부 전월세 시장에 사라지고 비싼 주택으로 대체되는 방향으로 갈 것”이라며 “적정한 주택의 공급 대책이 아니라 계속 시장의 거품을 키우는 수요 확대 정책에 가깝다“고 비판했다.
전월세시장 안정 핵심 사업 중 하나인 전월세 안심신탁사업을 두고도 의문이 나온다. 전세금으로 펀드를 조성해 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 PF 사업에 투자하는데, 과연 임대인(집주인)이 월세를 받는 것 이상의 수익률을 거둘 수 있느냐는 점이다. 김영국 국토부 주택토지실장은 “내부 설문조사 결과, 수익률 4.85%를 제시했을 때 임대인의 20% 정도가 참여 의사를 밝혔다”고 했다.
오로지 착공을 앞당기기 위한 여러 규제 완화 조치의 후유증을 우려하는 목소리도 제기된다. 최경호 주거중립성연구소 수처작주 소장은 “도시 기반시설인 공원·녹지 기부채납 축소 등에 ‘한시 적용’ 등 단서를 붙인 건 정부도 문제가 있다고 인정하는 것”이라며 “물리적 공간은 한번 생기면 되돌리기 어렵다”고 말했다.
9년 차 학원 강사 유모씨(31)의 연봉은 3800만원이다. 프리랜서 형태로 계약한 그는 직장에서 퇴직금을 받을 수 없고, 퇴직연금(IRP)에 저축할 여윳돈이 없다. 청년도약계좌는 2년 만에 해약했다. 유씨는 “종잣돈이 적어 새로운 개인종합자산관리계좌(ISA)에 가입해도 감면 금액이 적을 것”이라며 “청년 자산 형성 지원 정책 중 ‘든든하다’ 싶은 게 없다. 특히 프리랜서한테는 더 그렇다”고 말했다.
정부가 지난 3일 발표한 세제개편안에 청년의 세금 부담을 낮추는 정책을 담았지만 저소득 청년에게는 ‘그림의 떡’이라는 평가가 나온다. 투자와 월세에 대한 신규 공제 혜택이 고소득 청년에 몰렸기 때문이다.
전문가들은 세제 지원뿐 아니라 주거·일자리·소득 지원 등 종합적인 정책을 통해 저소득 청년의 계층 이동 사다리를 마련해야 한다고 조언했다.
12일 재정경제부의 ‘2026년 세제개편안’을 보면, 만 15~34세 청년을 대상으로 IRP 세액공제율 상향, 월세 세액공제 확대(총급여 8000만원 이하 근로자·종합소득금액 7000만원 이하 사업자), ‘생산적금융 ISA’ 보유 청년에 납입금 10% 소득공제(총급여 7500만원 이하 근로자·종합소득금액 6300만원 이하 사업자) 등이 포함됐다.
IRP와 월세 세액공제는 기존 절세 혜택을 받던 총급여(연봉) 5500만원 이하 근로자에게는 기존과 같은 수준이 적용된다. 이번 개편으로 추가 혜택을 받는 청년은 그보다 소득이 높은 계층이다.
국가데이터처의 ‘청년층 상시 근로자 연소득금액의 소득구간별 분포’에 따르면 2024년 기준(잠정치) 만 19~39세 청년층 가운데 연 소득 6000만원 미만인 사람은 84.3%에 달한다. 구간별로는 2000만원 미만이 23.6%, 2000만~4000만원 미만이 37.3%, 4000만~6000만원 미만이 23.4%였다. 대략 소득 상위 30%의 청년들에게 세제개편안의 신규 혜택이 몰린 셈이다.
소득이 높을수록 ISA 소득공제를 통한 절세 효과가 커지는 구조도 문제점으로 꼽힌다. 예를 들어 연간 500만원을 납입해 50만원을 소득공제받는 경우, 연봉 3000만원을 받는 A씨는 지방소득세를 포함한 실효세율 약 6.6% 기준으로 약 3만3000원의 세금 감면을, 연봉 7500만원인 B씨는 실효세율 약 26.4% 기준으로 약 13만2000원의 감면을 받아 4배 차이가 난다.
여윳돈이 많은 청년에게 혜택이 집중된다는 문제도 있다. IRP는 만 55세 이후에서야 연금을 수령할 수 있는데, 그때까지 해지하지 않고 유지할 여유가 있어야 혜택을 받기 때문이다. 중도 해지할 경우 세액공제를 받은 납입액과 운용수익 등에 기타소득세 16.5%가 부과된다.
청년의 자산 형성을 돕기 위해 2023년 정부가 만든 청년도약계좌도 중도 해지율이 2023년 말 8.2%에서 2024년 말 15.9%로 두 배 가까이 상승하면서 국회입법조사처가 “결과적으로 저축 여력이 있는 청년에게 혜택이 집중되는 구조”라고 지적한 바 있다.
김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “사실상 현대차와 같은 대기업에 다니는 청년에게 혜택이 더 많이 돌아갈 수 있다”며 “청년이라고 일률적으로 지원하기보다 소득·자산이 부족해 노후에 취약해질 수 있는 계층에 혜택을 집중해야 한다”고 말했다.
정현미 더가능연구소 수석연구원은 “세제를 나이보다는 소득이나 자산 등을 기준으로 설계해야 한다”며 “저소득 청년에게는 청년주택 공급, 전세자금 저리 대출, 근로장려금 확대, 일자리 확보 등 종합적인 지원이 필요하다”고 말했다.
정부는 이르면 이달 중 ‘청년 일자리 회복 방안’을 발표할 예정이다. 민간·공공 일자리 창출과 인력 양성, 취업 지원 등의 내용이 담길 것으로 전해졌다.

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